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摘要：随着我国国民经济的快速增长，物业这一行业也在快速的发展，行业内展现强大的生命力和竞争力，一个企业要想持续高效发展，就必须解决核心的竞争力问题，创新就是企业发展壮大的一剂良药。本文简要分析了住宅区物业管理中存在的问题，并提出了住宅区物业管理模式的优化和创新策略，希望能为我国开展物业管理提供一定的借鉴和帮助。
关键词：物业管理模式；优化；创新
追溯我国物业管理模式的起始时间，应该从20世纪80年代开始在各住宅小区中推广开来，物业管理模式为小区环境的维护，居民区的安全和社会整体和谐做出了巨大贡献，但随着时代的发展和人民生活水准的提升，传统的物业管理模式出现了矛盾问题，对其优化和创新成为了当前最紧迫的课题。
1概念形成阶段的物业管理模式
“物业管理模式”一词在我国的物业管理研究中使用得非常宽泛。早期的研究通常把物业管理模式与传统福利型的房屋管理模式对立起来，认为物业管理模式能够更好地搞好小区管理，将成为城市管理的一支生力军。此时的物业管理模式基本上还处于概念形成阶段，人们把它与传统的房屋管理模式相比较，看到了社会化、市场化、经营型物业管理模式在市场经济条件下的优势。随着物业管理法规的陆续出台，物业管理模式的含义逐渐得到明确。此时，所谓的物业管理模式就是指由建设单位或业主进行委托，物业管理企业对物业项目进行统一化、综合化管理的方式。在大量物业项目迫切需要管理的形势下，这种物业管理模式被迅速地简单复制，在体制设计非常粗糙的情况下即被全面推广。随着物业管理工作及主体关系的日益复杂化，管理体制改革的短期红利逐渐消失，纷繁的现实状况让人们开始关注单一化、企业主导的物业管理模式存在的问题，真正开始思考物业管理模式的具体内涵。
2住宅区物业管理中存在的问题
2.1物业费收费不标准
我国物业管理行业起步较晚，制度不完善，没有明确规范的物业管理收费标准。2004年国家发展和改革委员会所指定的物业管理收费办法规定，物业服务收费依据不同物业的性质与特点进行市场调节价与政府指导价，具体定价则由各省、直辖市、自治区人民政府价格主管部门以及房地产行政主管部门确定，没有具体的收费标准。在管理过程中，许多物业管理公司的物业费不公开不透明，许多业主则以服务不到位为由拒不缴纳物业费或恶意拖欠物业费。
2.2物业自身定位不准，服务标准达不到业主要求
由于物业管理发展的不完善，导致了物业公司入市的门槛较低，一些资质较浅的企业也参与进来，还有一些建设单位自身的物业管理也同样如此，物业管理知识普遍缺乏，提供的服务质量普遍较差，有的定位不准，将“管理”职能看得比“服务”还重，不能真正做到以“服务”为核心。此外，从当前物业管理人员的待遇来看，吸引力不是很强，物业管理刚刚进入我国初始，相关待遇处在各行业的前列，但随着时代的发展，该行业的待遇已经远远落后于其他行业，这也是导致物业管理人员积极性不高的原因。从专业能力来看，几乎很少有大中专院校设立物业管理的专业，导致市场上专业化人才较少。此外，从业主的角度来看，在一些老的小区大多数居住人员以老人为主，囿于这个群体的消费理念，在物业费收缴，相关服务方面与当前物业管理都存在诸多矛盾，有的还很难调和。
2.3物业管理人员与业主的素质有待提高。
物业管理人员与业主的素质是影响住宅区物业管理水平的重要因素。在物业管理人员方面，我国物业管理行业起步较晚且市场门槛较低，当前许多物业管理公司、业主以及各高校还未能意识到物业管理的重要性，物业管理专业人才较为缺乏；在业主方面，许多旧住宅区的居民以老年人和低收入家庭为主，他们多为原企业职工或其家属，对物业管理工作认识不到位，消费观念陈旧落后，消费能力有限，容易引发矛盾。
3住宅区物业管理模式的优化与创新策略
3.1创新住宅区物业管理公共事务决策机制
住宅区物业管理公共事务决策机制是影响住宅区物业管理的重要因素，传统的住宅区物业管理公共事务决策机制主要包括业主内部组织决策机制和物业管理公司决策机制。内部组织决策机制主要指业主自愿形成，业主内部组织一个中央机构对公共事务实行决策权或由所有业主共同协调进行公共事务的决策。物业管理公司决策机制则是指物业管理公司依据委托对小区公共事务实行决策权，这两种决策机制管理都存在一定的弊端。因此，物业管理相关部门应当注意创新住宅区物业管理公共事务决策机制，有效避免当前决策机制中存在的问题，例如，实行业主组织与物业管理公司合作决策机制，将业主与物业管理公司紧密联系起来，加强业主与物业管理公司的交流与互动，有效解决个别业主不合作、不参与的问题，相互配合，促进我国住宅区物业管理行业的进一步发展。
3.2充分体现出物业管理的特性
住宅小区的物业管理要紧紧扣住业主居住舒适性这个核心，促进物业管理和业主的良性互动。①作为物业管理者，要严格按照法律法规，当地制定细化的条例实施管理，这是物业管理的基础。②要注重借鉴国内外先进的物业管理理念，紧紧围绕业主最关心的“居住环境、整体氛围建设”等建立规范化的物业服务团队，满足业主的居住需求。作为小区物业还要积极做好与社区、供水、供电、供暖部门的沟通，充分发挥物业服务功能。例如全国龙头房地产企业“万科”，以物业管理高标准而著称，其率先在业内建立了“管家式”的服务模式，实施“一对一”的管理服务模式，同时在服务中保持与各业主的良性沟通，严格小区环境秩序，实现小区的统一化、规范化管理。
3.3不断完善物业管理内容，提高服务水平
首先，管理者应当注意改变过去传统以基本服务和人工服务为主的物业管理模式，认真规划物业管理内容，从业主的生活环境和生活条件入手，拓展服务项目，将车辆的运行与看护、物业清扫保洁、服装清洗、幼儿教育、物业租售代理、消防管理、设备维修、蔬菜粮食供应以及老年服务等内容纳入物业管理体系中，实现物业服务的多元化；其次，随着科学技术的迅猛发展，信息技术等高科技被越来越多地应用到生活当中，为人们的生产生活带来了很大的便利。因此，物业管理部门应当注意加强智能化建设，使业主能够通过电话、短信、网络以及智能门禁系统随时随地联系到物业服务人员，为业主提供更多的便利；最后，物业管理部门应当注意依据业主生活与工作的不同，采用适当的管理方法。
4结语
在住宅区物业管理模式优化与创新的研究中，建立有效的公共事务决策机制是研究的核心内容。无论住宅区未来选择哪一种管理模式，公共事务的决策机制必须首先被明确下来，在业主规模较大的住宅区中更是如此。
参考文献
[1]刘涛.住宅区物业管理模式的优化与创新策略研究[J].居业,2016(9).
[2]张德春.浅谈住宅小区物业管理模式的优化与创新[J].工程技术:全文版,2016(12).