王德平
中新仁恒海门长江生态科技城投资发展有限公司江苏省海门市226100
目前住宅市场精装项目越来越多，主要是精装交付为小业主省去了装修带来的诸多繁琐，而且精装批量带来的成本节约。但精装项目施工时，开发公司经常碰到土建承包单位和装修承包单位界面划分不清，带来的施工扯皮、相互推诿等不良现象。现就我在工作中对精装修住宅项目土建与装修的界面划分的一点认识，与大家分享和讨论。
一、土建
1）车库部分
（1）车库与各楼幢分界面界限之内的全部工作（包含土建及装修施工内容）均由土建单位施工，包括土建初装饰及防霉涂料、防滑地面、门窗收边及各类管道封堵收尾等工作。车库与楼幢分界一般设置在防火分区或伸缩缝（防火卷帘部位）、单元门等处。具体以设计图为准。如车库内个别需要特殊装修的另外安排。
（2）自行车库按毛胚做法表由土建单位施工。
（3）车库自带的楼梯间装修由景观单位施工。
（4）汽车坡道、自行车坡道：除景观石材铺贴、外装饰等外均由土建单位施工。
2）主楼外立面部分
（1）外墙粉刷、防水、外墙面砖、幕墙预埋件的防水处理由土建单位施工。
（2）各类阳台：封闭阳台在土建单位施工完成结构及墙面粉刷后移交装修单位施工，非封闭阳台的装修由土建单位施工。
（3）外墙其他安装方面：外墙石材干挂、涂料、门窗由相关专业单位施工完成。
3）主楼室内部分
（1）室内所有的墙面抹灰由土建单位完成（不要求批白），地坪清理完成。地面如有地暖则在地暖完成后由土建单位完成豆石砼的浇筑，按相关方案要求完成，并要求符合装修的各类地面施工要求，如平整度及标高等。
（2）消防楼梯间：由土建单位完成墙面粉刷、结构踏步正反面的修正后移交装修单位，楼梯栏杆一般由专业分包施工。
（3）户内花园、入户花园、屋顶花园等土建单位完成粉刷工作，地面如有防水应完成防水及找平等工作后移装修单位，标高等应符合装修要求。属于外墙面的由相应外墙单位完成。
（4）厨房、卫生间土建单位完成如下工作：
主体结构面到基层防水由土建单位完成后经蓄水试验完成后移交装修单位。地暖层的豆石混凝土的浇筑由土建单位完成。其他工序由装修单位施工并承担后期防渗漏的责任。具体做法见厨房、卫生间施工节点图及地暖施工图。
（5）单元门厅由土建单位完成粉刷及地坪清理后移交；入户门厅（廊）结构及相关防水保温等基层内容由土建单位完成后移交装修单位铺贴面层。室外踏步的结构及铺装由景观单位施工。
（6）屋顶或屋面花园：土建单位应完成设计图中属于屋面工程的各工序工作，公共区域屋面及女儿墙等由土建单位或土建分包单位完成，属于独享的屋顶花园需要装修的由装修单位完成，土建单位完成至面层下道工序为止，面层由装修施工。
（7）电梯井的移交：在电梯进场前项目部及监理单位应组织相关单位办理移交手续，并检查井道施工质量，清理是否完成，基坑是否干燥无渗漏等。标高及轴线应标明后办理移交手续。
二、设备安装
1）强电（220/380V低压配电、等电位、避雷等）系统
（1）结构施工阶段的所有预留预埋由土建单位负责施工完成并确保合格。
（2）住户内各配电箱安装、配电箱之间的连接管线及进户管线由土建单位负责，用户配电箱出线到各终端的管线（照明、插座、水泵、空调、太阳能、用户电梯、弱电箱、阳露台和门厅壁灯等）由装修单位负责。
（3）用户内出线但涉及外立面石材开控的照明、插座和电源预留点等，由装修单位提出位置和要求，石材施工单位负责开孔；公共箱体出线的由土建单位提出位置和要求，石材施工单位负责开孔。
（4）土建单位按照原图在住户内墙地面预留的照明、插座和设备电源点：装修单位负责与图纸核对，能利用的尽量利用原管，与装修要求不符的，由装修单位负责完善，增加修改前由土建单位和监理共同确定。
（5）住宅内计量箱至各用户箱电线电缆由土建单位施工，用户计量箱前端电缆由供电部门施工；所有供电计量箱的PE线接地和N线接地预留由土建单位负责，计量箱与接地点的连接由土建单位负责。
（6）车库及住宅公共区域的所有配管、桥架和预留由由土建单位负责，电表箱前端电缆由供电部门施工，表箱及其出线均由土建单位施工。
（7）各公共区域的排水泵、风机、消防水泵、电梯、智能设施等设备由土建单位将电源和桥架接至设备自带控制柜上端，设备控制柜及出线（含配管、桥架和电线电缆）均由设备单位安装；风机房、水泵房、变电所、配电间等设备间的照明、插座由土建单位施工。
（8）所有等电位的接地预留由土建单位负责，用户内等电位箱体根据装修要求，由土建单位负责安装，配电箱与等电位和重复接地由土建单位负责，卫生间内各设备和电源PE线与等电位的连接由装修单位负责；弱电机房内预留MEB和设备专业接地箱，由专业单位负责引入。
（9）避雷的预留和施工由土建单位负责，各屋顶设备、栏杆等不在屋顶避雷带范围内的，由土建单位预留连接点在设备下方，与避雷干线的连接由各专业单位负责。
（10）所有消防照明由土建单位施工。
（11）景观计量箱及计量箱出线至终端的管线均由景观单位负责，计量箱前的配管和电缆由供电部门施工；门卫计量箱安装及其到门卫房各终端的管线、门卫房的灯具、插座及电动门预留电源均由土建单位施工。
2）弱电（电视、电话网路、智能化、消控等）系统
（1）混凝土内的所有预留预埋由土建单位负责。
（2）住户内各弱电箱（交接箱、多媒体箱）安装、用户总箱进户配管由土建单位负责，用户总弱电箱出线到各终端的管线（弱电分箱、过线箱、电视终端、电话网络终端）由装修单位负责；智能化用户内所有配管由装修单位负责，穿线和设备安装调试由智能化单位负责。
（3）用户内出线但涉及外立面石材开控的电视、电话网络、智能设备等，由装修单位提出位置和要求，石材施工单位负责开孔；公共箱体出线的由土建单位提出位置和要求，石材施工单位负责开孔。
（4）土建单位按照原图在住户内墙地面预留的弱电配管：装修负责与图纸核对，能利用的尽量利用原管，与装修要求不符的，由装修负责完善，增加修改前由土建单位和监理共同确定。
（5）车库内至各用户弱电总箱的桥架、配管、箱体安装均由土建单位负责，电视、电话网络、智能化的穿线由专业单位施工。
（6）消防弱电的配管和桥架由土建单位负责，穿线、设备安装均由消防单位施工。
（7）车库内水表远程配管和桥架由土建负责，室外埋管施工由智能化单位负责。
（8）公共区域的所有弱电配管和箱盒预留均由土建单位负责。
（9）弱电机房内的装修要求另行明确。
（10）室外（绿化、道路）带的弱电配管均由智能化单位施工。
（11）门卫弱电的管路预留由土建单位负责，穿线和设备安装智能化单位负责。
3）给水系统
（1）室外给水、消防（含消火栓）管道由给排水专业单位施工，单体室内给水管道由土建单位施工，土建单位负责将管道接至单体外墙，以室外给水控制阀分界，控制阀及阀门井由清源水业完成。地库消防系统管道由消防施工单位完成，预留阀至地库的主管道施工由消防单位完成。
（2）景观给水：室外浇花管道及水景内部造景系统管道和设备由景观单位负责完成；景观水水处理系统管线由专业单位负责完成，并在出地库外墙1.5米处预留浇花管道主管接口。
4）排水系统
（1）单体排水管道由土建单位负责施工并将出户支管接入室外雨污水井。
（2）室外雨污水排水主管道由专业单位负责完成；（含单体周边雨水口）。
（3）道路上的雨水口及景观内部盲管排水系统由景观单位施工，并接入室外雨水井，车库顶排水盲管由土建单位施工。
（4）室内空调冷凝水管立管由土建单位负责施工并预留接口，地下室部位由土建单位在户内预留接口，支管由空调单位负责完成。
5）热水系统
（1）室内热水管道由土建单位安装负责施工（含地暖集分水器与壁挂炉连接主管道）；热水器、热水箱由土建单位负责安装。
（2）太阳能热水系统：室内及立管井内管道由土建单位负责安装，将管道施工至集热板供回水接口一米处，管道与集热器连接由太阳能施工单位负责完成；电源由甲方安排相关单位预留至太阳能热水系统控制箱；太阳能系统控制仪及控制仪连接线由太阳能单位负责安装完成，穿线管由装修土建单位完成。
6）洁具安装
洁具安装由装修单位负责完成，非封闭阳台排水地漏由土建单位负责安装。
设备基础：各类设备基础均由土建单位完成。