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摘要：随着我国房地产业在不断的发展，住宅产品标准化逐渐形成了一种发展趋势。尤其是在近几年，住宅产品标准化应用越来越广泛，标准化程度也越来越高，住宅产品标准化在提升房地产企业的市场竞争力及中满足市场需求等方面发挥着至关重要的作用。。本文通过对房地产住宅品标准化情况进行相关研究，分析了优秀房地产企业标准化的策略和操作模式，指出了在新的发展阶段，住宅产品标准化与市场情况及需求相结合的方法。
关键词：房地产住宅产品标准化、全生命周期、收纳系统、加载系统、适幼化设计、适老化设计
在宏观调控不断深入与加强的背景下,我国房地产行业正逐渐走向成熟。发展到成熟阶段,必然由产品的粗放竞争向标准化竞争过渡。与此同时,房地产企业的发展模式正在发生变化,房地产企业的优胜劣汰分化正在加剧。标准化成了品牌地产在市场竞争中的利器。
标准化带来的是产业化与规模化,在面对同样的房地产市场资源情况下,谁拥有足够的技术资本———标准化体系,谁就拥有行业的未来。世界各国的经验告诉我们,住宅产品只有标准化、产业化,才能保证其品质。在标准化条件下,才能够做得越来越精,越来越符合我们的居住需求。
一、标准化的内涵
标准化(standardization)的概念是:在经济、技术、科学及管理等社会实践中,对重复性事物和概念通过定制、发布和实施标准达到统一,以获得最佳秩序和社会效益。从系统论的观点看,标准化就是理顺关系,加强协调,消除内耗,提高效率和质量。标准化是一个不断有序化、优化的动态过程。
标准化是一种思维模式,一种管理模式,然后是技术标准。标准化生产的起点是观念的改变,而产品设计生产的标准化是其中的重要部分。产品标准化是要体系标准化,质量管理标准化,设计标准化,流程体系标准化,甚至是对合作伙伴的选择标准化。
标准化并不仅指保持产品的一致性,在这个高度强调个性、体验的社会,完全标准化的产品已经无法满足不同的客户对居住过程中的空间、时间、心理等各种需求。因此产品的标准化不是要求产品细节一致,而是强调产品性能的标准化。
二、大型房企标准化策略分析
随着房地产行业的逐渐成熟，不少大型房地产企业纷纷制定了自己的标准化策略，形成了自己的标准化体系。如万科、恒大、碧桂园、保利地产等。
万科地产万科标准化包含了三个层面：管控层面（设计管理流程与成果标准）、专业层面（产品技术标准）和产品层面（户型产品平台、立面产品平台、景观产品平台、精装修产品平台、性能产品平台）。在操作模式上，万科在其研究基地内进行前沿技术与材料实验、对标准化产品搭建样板间进行验证，成熟后推广应用。在户型产品上，城市公司各自研发
定型产品，区域结合当地情况进行升级。
恒大地产集团标准化为主，五大产品线适配区域特性
碧桂园标准化包括产品模块标准化、管理标准化、价值服务标准化，形成了标准化的产品库、材料库、设计和建造标准。在应用中，采用套用标准化平面，形成标准化施工图，进而进行标准化的合约签订、标准化的材料采购和战略供应。
综上所述，在新的发展时期，各大型优秀的房地产企业的标准化已经不再是某单一的层面，而是一个完整的体系。在产品标准化上注重新产品的研发及产品线的升级。
三、新的市场情况
1、国家宏观调控不断深入与加强随着一些地方限购、限贷政策的出台，使得购房者在买房的选择上更加谨慎，一步到位的情况有所增加，这就要求住宅产品满足不同时期家庭成员结构的变化。
2、土地成本不断攀升，导致房价也不断上涨拿地成本增加，势必增加住宅产品的成本，进而影响住宅产品的价格，影响人们的购买力，控制住宅产品的总价迫在眉睫，这就对住宅产品的高性价比提出了要求。
3、产品的精细化设计成为了必然随着市场竞争的加剧，对于住宅产品的设计要求越来越高，除了基本功能的配置，同时也要为老人、幼儿的使用提供方便。一些无障碍、人性化设计也逐步融入到住宅产品的设计中。
4、产品智能化设计成了发展的新趋势科技的不断发展，一些智能化系统逐步进入到人们的生活当中，并成了日常密不可分的一部分。住宅产品同智能化系统结合是一种必然趋势。
四、产品标准化与新的市场情况的结合
产品标准化是整个标准化系统的核心，而客户、市场、土地又是影响产品的关键因素。在新的时期，产品标准化已经不再是单一的设计户型，而是需要与客户需求、市场情况、土地资源密切结合的。
4.1客户、土地、产品、市场之间的关系
产品线标准化受客户、土地多维度影响，同时，客户、土地、产品又形成了市场，它们之间相互间联系又相互制约;客户需求适配产品标准，产品符合地域特性及地块资源，地块属性适配细分客户。而这之中客户需求是关键.
4.2标准化与客户需求的结合
以客户纬度、项目定位，结合成本要求与产品模块，编制标准化的产品线。结合客户对于房屋的需求（满足基本功能、功能型改善、品质型改善）、家庭成员结构、购房的目的等对于客户进行分类，并形成不同的产品线：刚需/投资型、改善型、高端型。
对于不同的产品线，结合客户对于户型空间、私密性、空间可变性、个性化指数、健康指数（通风、采光、室外空间等）等的要求不同，形成不同的设计标准及产品配置。刚需型主要关注点是：尺度满足使用需求，强化收纳空间，设置复合型人性化大容量收纳空间，分离式卫生间等。改善型主要关注功能完善、房间数量、高性价比等。高端型主要关注点是居住环境、舒适度、厨房空间充足、主卧空间配置齐全、公共空间充足，空间环境品质（客餐厅分区明确、南北对流通风、双阳台）、私密性高、个性化空间等。
不同的产品线客户对于建筑立面、园林景观、小区配套的需求也不同。
不同的产品线因其对于户内收纳、空间舒适度等要求不同，也形成了不同的产品尺度标准。
4.3住宅产品标准化与土地的结合
这里说的土地，即指地块本身，也包含了广义上的地域特性及地块资源。地块的本身的属性（住宅用地、办公或商业用地等），所处的位置（市区、郊区或旅游区等），土地的地价、地块资源这些都影响着一个项目的定位，当然，对于住宅产品的要求也会有很大的差异。同时，在不同的地区，人们的生活习惯、日照条件、气候条件等的不同，对于住宅产品的设计要求也不同。住宅产品标准化必须与当地的地域特征相结合。
4.4住宅标准化与市场的结合
住宅产品的标准化离不开市场的需求，一些新的市场情况:如土地成本增长、国家调控政策加强、人们购买力情况都影响着住宅产品的销售，进而倒逼着住宅产品的升级与创新。住宅的标准化必须与市场情况及发展的趋势相结合。
目前住宅产品市场的新趋势及标准化设计的主要关注点：
1、高性价比房间数量不变，减少户型面积；或是面积不变，增加功能间。
2、高弹性考虑家庭全生命周期不同阶段的居住需求不同，设计上预留适应不同家庭结构的改造空间
3、高品质适应地域需求，注重居住品质，多南向开间
4、适老化设计和适幼化设计从细节守护老人健康，给孩子成长预留空间
5、设计细节动线合理布局、复合型收纳系统、次卧均好性、分离式卫生间、等面宽飘窗等
6、全屋收纳系统，强化收纳功能
7、加载系统提供精装修交楼，根据客户需求提供不同标准的家具配置
8、智能化设计智能化家具系统、社区020战略、物业管理APP、全社区wifi等、APP平台缴费、上门家政、外卖等020服务、智能化监控、空气监测等
五、住宅产品标准化的其他方面
住宅产品标准化除住宅产品功能空间的设计外，还包括围护结构（外墙、铝合金门窗、栏杆）、设备系统（给排水、供暖、空调、照明、消防系统等）、智能化系统、小区配套系统（停车、室外设施、园林状况等）等。
此外，住宅的标准化也包含着建造技术系统和管理系统。
六、结论
住宅产品标准化涵盖内容广泛，做好住宅产品标准化，对于推动我国建筑行业工业化发展及节约资源、实现可持续发展有着深远的意义。对大量的标准化产品要进行集约化和通用化研究；加强住宅标准化与市场的对接，结合新的技术与技艺，推动住宅标准化的不断完善与创新，提升住宅的质量水平，最终实现我国房地产业的良好发展。
参考文献：
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