（青岛酒店管理职业技术学院，山东青岛266100）
摘要：通过对中国住房租赁产业的宏观环境、市场消费以及品牌发展进行分析，能够客观呈现出行业的发展特征。具体包括政策支持、体系建设、配套支撑、平台服务、市场前景以及发展动力等。尤其事通过在与美日等发达国家的比对，能够更科学、客观地反映即时市场行情和未来提升空间。
关键词：住房租赁产业；发展现状
中国住房租赁产业尚处于初级阶段，发展不平衡、不充分是行业的主要特征。行业政策、制度逐步细化，发展迅速，具体表现在以下三个方面。
一、国家政策频出，各地细则逐步深化
近年来，中央与地方政策积极出台。2015-2018年，中共中央、国务院先后发布《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》等文件。
2016年，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位；2017年，党的十九大报告再一次明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”随后，住建部等部委也相继出台《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》、《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等文件，进行政策落地。
“培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题；有利于拓宽公共租赁住房房源渠道，完善住房保障体系；有利于盘活存量房源，提高资源利用效率；有利于新型城镇化建设，促进人口有序流动；有利于加强和改进社会管理和服务，提高社会治理能力。各级住房城乡建设主管部门要切实把握当前有利机遇，加快推进住房租赁市场发展。”
在中央及各部委的政策指导下，各地政府也做出了许多规范和推进工作，出台了相应的管理办法，如北京市房屋租赁管理若干规定、上海市居住房屋租赁管理办法等。2015年前主要为“划定底线”，规定双方权利义务、租赁主体等；2015年后政策逐步偏向“促进、推进”，鼓励租赁企业发展。尤其是住建部等九部委公布的全国12个住房租赁试点城市，在2017年9月30日前（发文发布的两个月内）均相继推出了具体落地方案。
二、住房租赁服务平台成立，监管体系初具雏形
在住房租赁行业生态中，除了对中低收入群体实施住房保障外，政府的行业监督与管理职能至关重要，比如信息审核、价格监控与发布、合约备案等。这其中，政府租赁平台是实施有效管理的核心环节。近年来，各地政府纷纷建立住房租赁服务平台，为行业监督与管理奠定基础。
政府住房租赁服务平台的落地，不仅是一个完善的技术方案，还是一个统筹布局的系统工程。杭州当地政府与阿里巴巴、蚂蚁金服战略合作，建设银行的建融家园承担了全国多个省市的住房租赁平台建设工作，住房租赁行业已经汇集了国内乃至全球最好的技术公司，来推动服务平台的建设。
通过租赁服务平台的建设与升级，形成住建、公安、人、金融等信息的整合，不仅能够奠定住房租赁行业发展的基石，还将逐步建立租约备案、价格监控、企业监督、消费满意度调研、人口管理等系统，以此形成一整套市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁管理服务体系。
三、人口大量流入城市，住房供需仍处高位
2017年7月6日，国家统计局发布数据称，2016年全国居民人均住房建筑面积达到40.8平方米，其中城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。中国住房全面短缺的时代已经过去，但结构性、地区性不平衡依然存在。
目前，住房供需平衡点的计算方法为：
住房供需平衡点：住房总供给=住房总需求*（105%+住房空置率）
总需求：2028-2030年中国人口峰值为14.50亿，按照城市化70-80%测算，城市人口约为10.15-11.60亿。户均人口方面，中国目前户均人口为3.06人（第六次人口普查数据），与日本1993年较为接近（3.04人）。预估2028-2030年，中国户均人口为2.50-2.60人（与2015年日本的2.55人、美国的2.51人接近），总需求房屋数量约为4.16-4.60亿套。
总供给：全国城镇户口总数207189173户（第六次人口普查数据），其中城市128660933户、镇78528240户。按照户均1.01套计算，总共给约为2.10-2.20亿套。数据显示，2010-2018年期间，中国每年新增大约500-1000万套住房供给（见表1）。
表1中国城市住房需求预测数据来源：国家统计局第六次人口普查数据
按照“美好生活的需要”，结合美日等发达国家的数据测算，中国距离供需平衡还有较大发展空间。测算估计，中国还需2亿套住房才能满足需求，而且这2亿套住房将集中在中国TOP50城市。受限于土地供应压力，以及计划生育等间接影响，估测户均人口达到2.3-2.4人，供需缺口将进一步加大。
参考文献
[1]国务院办公厅：《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，中国政府网，http://www.gov.cn/zhengce/content/2015-11/22/content_10336.htm。
[2]《习近平在中国共产党第十九次全国代表大会上的报告》，人民日报，http://cpc.people.com.cn/n1/2017/1028/c64094-29613660-10.html。
[3]《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，（建房[2015]4号），http://www.mohurd.gov.cn/wjfb/201501/t20150114_220094.html
作者简介：穆林（1978.03-），男，山东青岛人，副教授，硕士，主要从事住房租赁研究、住宿业信息化研究。